Среда, 21 августа 2019
22, малооблачно
ФГУП ВГТРК ГТРК "Оренбург"

Для владельцев съемных квартир придумали новый налог

Экономика

С 1 января в некоторых регионах России стартовал эксперимент по выводу из тени самозанятых граждан. Смысл его в том, что россияне, не имеющие официального работодателя, могут добровольно зарегистрироваться как самозанятые и платить государству налог со своих заработков — шесть процентов, если получают деньги от юридических лиц, и четыре — если от «физиков».

Есть существенная категория самозанятых, уже сроднившихся со страхом перед участковыми и налоговой, — это квартирные хозяева, получающие доход с аренды. Едва ли не каждый первый российский арендатор, снимающий жилье у хозяев, которые не платят налоги, слышал от них застенчивое «соседям не говорите, что снимаете».

Станет ли новый налог для таких квартирных хозяев тем самым сигналом «выйти из тени»? И, соответственно, повысить квартплату на сумму налога — поскольку на рынке аренды все испокон веков работает именно так? В компании Blackwood считают, что да. По мнению экспертов компании, финансовая выгода и простота перехода на новый налог способны привести к легализации как минимум трети договоров аренды жилья в Москве.

Логика аналитиков Blackwood такая: доля квартир с ежемесячной арендной платой менее 200 тысяч рублей (налогооблагаться как самозанятый может только гражданин с доходом не более 2,4 миллиона рублей в год) составляла 31,2 процента — вот они как раз и сменят нервный «серый» режим на спокойный и легальный. Либо снизят расходы, если уже работают «в белую». Во втором случае сомнений нет — те, кто сдает жилье официально, платят сейчас больше, чем обещает переход на налог для самозанятых. «Сейчас те, кто сдает жилье официально, платят обычный подоходный налог, он составляет 13 процентов от полученного дохода. Самозанятые же должны платить всего 4 процента. Выгода очевидна», — говорит Олег Царев, заместитель директора по правовым вопросам Московской городской службы недвижимости. Эксперт уверен, что для тех, кто сдает недвижимость как ИП или по патенту, переход на новый налог особо ничего не изменит. В первом случае владелец жилья платит шестипроцентный налог — в принципе, если он получает деньги от физлиц, можно, конечно, сэкономить пару процентов. Но на практике — не так просто. «Нужно быть или ИП, или самозанятым, — говорит Царев. — Одновременного и тем, и другим — невозможно. А потому ИП придется сначала «закрыться», а только потом заново оформляться как самозанятый». Патент — вообще, мягко говоря, не самая распространенная на рынке система: по оценке Blackwood, ей пользуется не более десяти процентов «белых» арендодателей. Кроме того, для покупки патента все равно нужно регистрироваться как ИП.

Тут еще надо отметить, что в основном легализуют свой арендный бизнес владельцы жилья бизнес-класса и выше — так что введение нового налога к росту цен в этом сегменте вряд ли приведет. Как, впрочем, и к снижению — луноход назад не ездит: ни один владелец жилья в здравом уме не снизит ставку аренды только потому, что вдруг немного сократил свои издержки. А вот что будет с самым массовым сегментом аренды?

Поймай, если сможешь
«Основная доля и спроса, и предложения на московском рынке аренды приходится на жилье экономкласса, а в этом сегменте подавляющее большинство собственников налоги не платят, поскольку для квартиросъемщиков даже дополнительные пару тысяч на налог (которые владелец квартиры захочет возложить на плечи арендатора) играют роль, — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Да и сами арендодатели в большинстве своем не готовы обременять себя хлопотами ни с подачей декларации (ежегодно сдавать всю документацию и платить 13 процентов налога), ни с оформлением патента или ИП (который позволяет платить 6 процентов, но невыгоден по ряду причин, включая взносы в Пенсионный фонд). В итоге в данном сегменте рынка аренды чаще всего заключаются договоры сроком на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией, которые составляют, чтобы урегулировать возможные споры между сторонами».

«Рынок аренды в России достаточно скользкий. За прошлый год из 300 тысяч квартир, представленных для сдачи в аренду, всего 27 тысяч были сданы легально. И это только по Москве. Нетрудно представить себе масштабы теневого рынка аренды — и сколько в результате недополучает государство, — говорит консультант «Международного финансового центра» Гайдар Гасанов. — У ФНС не хватает физических ресурсов для проверок всех проживающих на съемных квартирах».

Хотя кое-что сделать, конечно, можно. Во-первых, банки по запросу ФНС уведомляют ведомство о подозрительно регулярных переводах между физлицами (особенно — на одну и ту же сумму раз в месяц). Во-вторых, тестируется и новый, научный способ: анализ больших данных. «Но надо понимать, что большинство сделок по аренде жилья все-таки происходят за наличный расчет. Отследить такое априори невозможно», — подчеркивает Гайдар Гасанов. О том, что у государства пока нет механизмов контроля, позволяющих не только выявить факты нелегальной аренды, но и как-то воздействовать на стороны такой сделки, говорит и Ирина Доброхотова. «Люди должны знать, что государство способно реально их проконтролировать. Пока же это не представляется возможным, — подчеркивает эксперт. — Во-первых, трудно отследить факт возмездной аренды, если расчеты производятся наличными. Во-вторых, если между сторонами нет договора (а чтобы его наличие было доказано, нужно, чтобы хозяин жилья или квартирант добровольно признали этот факт), заставить их платить налог будет непросто».

«На мой личный взгляд, для легализации деятельности самозанятых упрощение налогообложения и низкая ставка — слабый мотиватор, — уверена и Анастасия Соснова, аналитик ИК «Фридом Финанс». — Если у арендодателей остается выбор, платить или не платить, немногие сделают выбор в пользу оплаты. Чтобы у них возникло желание выйти из серой зоны, придется усилить контроль за выявлением сдающих в аренду квартиру нелегально. А это трудная задача».

По мнению некоторых экспертов, также помочь отследить сдающих свои квартиры могут старые добрые соседские доносы, пишет Лента.ру.

Для того, чтобы оставить комментарий Вам необходимо авторизоваться на сайте с помощью одной из социальных сетей:

Другие статьи раздела